广州天河房产买卖纠纷律师,中介欺诈解除购房合同律师

2018-11-10 浏览(7 喜欢(0
类别:
房产纠纷
交易地点:
越秀 - 农林下路
联系人:
chenruina
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详情描述

陈律师是广州市专业买卖合同纠纷律师,特擅长宅基地房屋买卖无效解除合同纠纷、建筑工程款、装修合同违约纠纷、物业管理纠纷、商品房、商铺租赁买卖合同纠纷,怎么要回首付款和定金?解除合同退押金律师、保险合同纠纷;服务合同纠纷;借款、货款合同、租赁合同纠纷案.地址:广州市越秀区农林下路81…
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可以委托律师代查对方财产,包括:对方账户金额、房产信息、车辆信息、公司等,可申请法院查封对方财产便于后期执行;
张某(买方)与薛某(卖方)签订了一份《存量房买卖合同》。合同签订后,双方均按约履行了合同(按照正常市场价格),并完成了房屋的过户手续。张某在入住后,从邻居间的交谈中了解到涉案房屋不久前发生过自杀事件,后该情况得到了证实。张某知悉后认为薛某在出售房屋前未向其披露该事件,存在故意隐瞒和欺诈的情形,使其作出了错误的选择,故向薛某主张撤销合同并返还购房款。
在众多的房屋交易关联信息中,比较典型的就是涉及“凶宅”的案例。我国并没有法律法规对“凶宅”的概念进行界定,有观点提出可理解为“曾发生过凶杀或自杀致死案件的房屋”。我国台湾地区的桃园地方法院就曾判定不能因为“房屋的前业主屋内****中毒身亡”即判定房屋为“凶宅”;美国历史上的著名的Stambovsky V. Ackley案中,法院认定不能因为不确定的闹鬼传言而认定房屋为“凶宅”。由此可见,上述概念界定也较为准确。
与房屋价格有关,而与封建迷信无关
合同在订立磋商阶段,法律规定双方当事人均负有先合同义务,当中即包括重要的告知义务,这是出于改变合同双方信息不对称状态的考虑。《合同法》当中规定需承担缔约过失责任的情形即包括“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实与提供虚假情况”,前者属于沉默性欺诈,后者则属于误导性欺诈。
有人会说:“凶宅”对于房屋的影响都是封建迷信的说法,对于购房者主观上的影响难以查证,客观上更不会影响房屋的正常使用,法律不应对此过多干预。但是,解决此类纠纷的关键从来不是以“公序良俗”进行道德审判,而是着眼于该房屋是否属于“凶宅”对于房屋成交价格将有着重大的影响。二手房市场中,一般意义上的凶宅往往难以出售或出现大幅度的价值贬损,作为房屋的出卖方对于这种会严重影响其利益的消息,没有主动向购房者进行披露告知,使得购房者错误地判断了房屋价格,从而作出有违本意的购买决策。
沉默构成欺诈的认定
《合同法》第54条第二款规定:一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。沉默是否也能构成欺诈?我国法律对此已给出了答案。
《民通意见》第68条:一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。
通说认为,沉默性欺诈的构成要件主要为:
出卖人负有披露义务。案例中薛某对于会严重影响房屋交易价格的“房屋曾发生自杀事件”负有主动的披露义务,使张某知悉该房屋的关联信息。
出卖人未履行该披露义务使买受人陷于错误,并基于该错误进行法律行为。案例中张某在被隐瞒重要信息的情况下,同意以该房屋的正常市场交易价格成交,这是由于薛某的故意沉默行为所导致。
出卖人认识到其沉默的行为后果。案例中薛某沉默的后果就是使得张某失去降低房款以及与其他人缔约的机会,而自己却获得了房屋正常的交易价格与房屋被认为“凶宅”的价格之间的价差。
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