二手房卖家欺z诈咨询_广州增城区二手房_专办房产案

2018-11-10 浏览(37 喜欢(1
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房产纠纷
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广州合同约定自动解除情形,满足条件时还需通知对方吗?
当事人在合同中约定满足某种条件时合同自动解除,当该条件成就时,能否认定此合同不经通知对方即已解除?律师讲法:需要通知。当事人尽管在合同中约定满足某种条件时合同自动解除,但并不意味该条件成就时,广州增城区二手房,合同可不经通知…
查看更多 对方即解除。原因为:1、合同解除系合同权利义务终止重要方式之一,系对合同效力状态的根本性改变,在法律规定的合同解除方式中,包括当事人协商一致解除合同,解除权人行使解除权解除,合同解除须由当事人为相应意思表示,意图即在于使各方当事人对合同效力状态是否发生根本性变化能有明确认识。是否行使合同解除权,以及依何种事实和理由行使,取决于当事人意思自治。2、《合同法》第96条规定,当事人一方依照合同法第93条第2款、第94条规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可请求法z院或仲裁机构确认解除合同的效力。即解除合同应向对方发出通知,作出明确意思表示。当事人尽管在合同中约定满足条件时合同自动解除,但并不意味该条件成就时,合同可不经通知对方即已解除。广州张静律师在合同法律领域具有较高造诣,多年代理大量经济合同纠纷类案件,包括买卖合同,赠与合同,借款合同,租赁合同,承揽合同,运输合同,储蓄合同,抵押担z保合同,房屋装修合同,连锁加盟合同,物业管理合同等纠纷。办案经验丰富,胜诉率高,收费优惠,欢迎咨询。
广州合同因违约解除后,违约金条款可否继续适用?
咨询:我想买一块宅基地建房,经咨询后了解到此类合同在法律上属于无效合同,卖方随时可以起诉我收回地和房屋。那请问我可以在合同里约定一条违约条款,如果卖方这样做的话,就赔偿我买地价格的三倍吗?法z院会支持吗?律师解答:参照《最z高人民法z院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发〔2009〕40号)第8条中规定:合同解除后,解除合同的函怎么发,当事人主张违约金条款继续有效的,人民法z院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理,其实质认为违约金系当事人通过约定预先设定并独立于履约行为之外的给付行为,其效力不因合同权利义务终止而受到影响。另外,二手房卖家欺z诈咨询,根据《最z高人民法z院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定,二手房交易合同纠纷,买卖合同因违约而解除后,守约方主张继续适用违约金条款的,人民法z院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法z院可以参照合同法第z一百一十四条第二款的规定处理。故合同因违约而解除,违约金条款可继续适用,但违约金过分高于因解约造成的损失的,对于超过部分,人民法z院可以根据当事人的请求予以调整。广州张静律师多年来代理大量房产诉讼案件,有丰富的执业经验,事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷,商品房买卖纠纷,宅基地房屋买卖纠纷及商铺租赁与买卖纠纷案件,收费优惠,欢迎咨询。
广州伪z造证z件冒名卖房适用善意取得吗?
律师解答:不适用。出卖人冒用房屋所有权人名义转让房屋,该合同对房屋所有权人没有约束力,但买受人有证据证明出卖人的行为构成表见代理的除外。出卖人冒用房屋所有权人名义伪z造身z份证、房z产证等证z件转让房屋的,不适用善意取得的规定。根据物权法规定,适用善意取得制度需同时符合:受让人受让该不动产或者动产时是善意的;以合理的价格转让;转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。仅从这些外在条件来看,冒名处分行为似亦可满足,但从善意取得制度的核心要件和价值要旨来看,冒名处分行为并不具备。第z一,适用善意取得前提是真实权利状态与通过物权公示表现出的权利外观存在差异。对动产而言,由于动产可以频繁、自由交易流动,且占有为其所有权外观,故实际占有人可能并非所有权人,也没有处分权。对不动产而言,则存在不动产登记错误,实际权利人并非登记簿上记载的权利人。善意取得制度的价值就是对信赖物权公示而为交易行为的一种保护。而冒名处分并不存在真实权利人和物权公示表现的权利外观差异。换言之,冒名处分中物权公示表现出的权利状态是真实正确的,受让人对交易对象的所有权状态并不存在认识错误,其错误信赖的只是冒名人是否真实权利人。因此,冒名处分中不存在给予公示公信原则产生的信赖保护问题。第二,冒名处分不符合善意取得中原权利人具有可归责性要求。原权利人具有可归责性,从物权法对遗失物不适用善意取得的规定可以得到佐证。对动产而言,无权处分人获得物的占有是基于原所有人的意愿,即只有所有人自愿将动产转移给无权处分人占有时,法律才可能承认受让人的权利获得正当性。对于不动产而言,则是存在登记错误。至于登记错误的原因,可能是原权利人自身的原因,也可能是登记机关的原因。对于原权利人自身原因造成的登记错误,由其承担不利后果,理由正当充分;如由于登记机关的原因,由原权利人承担不利后果则需有正当理由。有观点提出,因为不动产的相对稀缺贵重,当事人应对自己的权利特别关注,在登记机关登记错误时,应及时提出纠正或进行异议登记,否则在与交易安全的冲突中应承担不利的后果。冒名处分中,不动产权利证书登记与真实权利人一致,原权利人因此不具有可归责性。第三,冒名处分属于无效行为,不符合善意取得的构成要件。冒名人假冒被冒名人的名义与相对人订立合同,事实上,被冒名人根本没有做出任何意思表示,故在被冒名人和相对人之间并不存在民事法律行为。物权法第z一百零六条对转让合同的效力问题未作限制。对是否应将“转让合同有效”作为善意取得的构成要件,理论界也一直存在争议。但物权法司法解释(一)第二十一条规定,转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定为无效的,受让人主张善意取得的不予支持。该司法解释表明最z高法z院亦认同合同有效为善意取得的前提,为冒名处分排除适用不动产善意取得提供了规范依据。广州张静律师多年来代理大量房产诉讼案件,有丰富的执业经验,事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷,商品房买卖纠纷,宅基地房屋买卖纠纷及商铺租赁与买卖纠纷案件,收费优惠,欢迎咨询。
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